不動産の相続、「何から手をつければいいか分からない」が普通です

「親が亡くなって、実家の土地と建物が残った。でも、何をいつまでにやればいいのか分からない」

不動産の相続では、多くの方がこの状態からスタートします。預貯金と違って不動産は分けにくく、名義変更（相続登記）や税金、そして「その家をどうするか」という判断まで、考えることが一度に押し寄せてくるからです。

しかも2024年4月からは相続登記が法律上の義務になり、「とりあえず放置」にはペナルティのリスクが生じるようになりました。過去の相続も対象です。

相続登記は「やってもやらなくてもいい」ものではなくなった

2024年4月から相続登記が義務化

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続人の名義に変更する法務局での手続きです。

以前は任意でしたが、所有者不明土地の増加が社会問題となったことを受け、2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。ポイントは次の3つです。

「昔、祖父名義のまま放置している土地がある」というケースも対象になる点は、特に見落とされがちです。

すぐに登記できない場合の「相続人申告登記」

「相続人同士の話し合い（遺産分割協議）がまとまらず、3年以内に登記できそうにない」という場合の救済策として、相続人申告登記という簡易な制度が新設されています。

「私が相続人です」と法務局に申し出るだけで、ひとまず義務を果たしたことになる制度です。ただしこれは応急措置で、遺産分割がまとまったら、成立日から3年以内に改めて正式な相続登記が必要になります。

名義の住所変更も義務化（2026年4月〜）

あわせて、2026年4月1日からは登記名義人の住所・氏名変更登記も義務化されました（変更から2年以内、怠ると5万円以下の過料の対象になり得ます）。相続に限らず、不動産の名義情報は「最新に保つのが当たり前」の時代に変わった、と捉えていただくのが正確です。

相続が発生したら：不動産まわりのアクション5ステップ

実務の現場でお客様にご案内している流れを、時系列で整理します。

STEP 1不動産を「洗い出す」

まず、亡くなった方がどの不動産を持っていたかを確定させます。

• 固定資産税の納税通知書を確認する
• 市役所（千歳市なら税務課）で名寄帳（なよせちょう：その市区町村内の所有不動産一覧）を取得する
• 2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度を使えば、登記簿上その方が所有者となっている不動産を全国一括で確認できます（法務局で取得可能）

「実家しかない」と思っていたら、山林や共有持分の私道が出てきた、というのは珍しい話ではありません。ここの漏れが後々のトラブルの種になります。

STEP 2相続人と遺言の有無を確認する

戸籍をたどって相続人を確定し、遺言書の有無を確認します。公正証書遺言は公証役場で検索でき、自筆の遺言は法務局の保管制度を利用しているケースもあります。

なお、2024年3月からは戸籍の広域交付制度により、本籍地が遠方でも最寄りの市区町村窓口でまとめて戸籍を請求できるようになり、この作業はかなり楽になりました。

STEP 3遺産分割協議で「誰が引き継ぐか」を決める

相続人全員で、不動産を誰がどう引き継ぐかを話し合います。不動産の分け方は大きく4つです。

• 現物分割：不動産そのものを特定の相続人が取得する
• 代償分割：一人が不動産を取得し、他の相続人に代償金（現金）を支払う
• 換価分割：売却して現金で分ける
• 共有：複数人の共有名義にする

実務上の率直な感想として、安易な共有はおすすめしにくい選択肢です。共有者全員の同意がないと売却できず、次の相続でさらに共有者が増えて、身動きが取れなくなるケースを多く見てきました。

STEP 4相続登記と税金の確認

分け方が決まったら、3年以内に相続登記を申請します（登記は司法書士の専門領域です）。

税金面では、相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があり、遺産総額がこの範囲内なら相続税はかかりません。超える場合でも、被相続人が住んでいた宅地には小規模宅地等の特例（要件を満たせば330㎡まで評価額を8割減）など、負担を大きく下げる制度があります。適用にはケースごとの要件判断が必要なので、相続税の申告（期限は相続開始を知った日の翌日から10か月以内）が視野に入る方は、早めに税理士へつなぐのが安全です。

STEP 5不動産の「使い道」を決める

名義を移して終わりではありません。むしろここからが本番です。次章で判断軸を整理します。

相続した家、「住む・貸す・売る」どれを選ぶか

正解は一つではありませんが、判断の物差しは共通しています。

判断軸1：維持コストと収益のバランス

空き家のまま持ち続けても、固定資産税・火災保険・草刈りや除雪などの維持費は毎年かかります。北海道の場合、冬の空き家は水道管の凍結破裂や屋根の雪害リスクがあり、本州よりも「放置のコスト」が高いのが実情です。管理不全で「特定空家」等に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（税負担の軽減）が外れる可能性もあります。

賃貸に出す場合は、想定家賃からリフォーム費用と空室リスクを差し引いて、手残りが出るかを冷静に試算します。築年数の古い戸建ては、貸せる状態にするための初期投資が想像以上にかさむケースが一般にあります。

判断軸2：売却するなら「特例の期限」を意識する

相続した空き家を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる空き家特例（被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除）があります。この特例には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」といった期限があり、適用要件も細かいため、売却を選択肢に入れるなら早めの検討が有利に働きます（適用可否は個別要件によりますので、具体的な案件では専門家にご確認ください）。

千歳市についていえば、空港・企業進出を背景に不動産需要が動いているエリアであり、「地方の実家＝売れない」とは限りません。一方で、立地や状態によって売れ行きの差が大きいのも事実です。まずは査定で「今いくらで、どのくらいの期間で売れそうか」という現在地を知ることが、住む・貸す・売るすべての判断の出発点になります。

判断軸3：どうしても引き取り手がない土地は

利用予定のない土地については、一定の要件と負担金のもとで国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度（2023年開始）という選択肢もあります。要件は厳しめですが、「売れない・使わない・手放したい」の最終手段として知っておいて損はありません。

親が元気なうちにできる、生前の相続対策3つ

相続の負担は、実は「相続が起きる前」にどれだけ準備したかで大きく変わります。

1. 財産と名義の棚卸し

まず、不動産の一覧・登記名義・境界の状況を親子で共有しておくことです。「祖父名義のままだった」「借地だと思っていたら違った」という発覚が相続後にあると、手続きが一気に重くなります。未登記建物や古い名義が見つかったら、元気なうちに整理しておくのが結局いちばん安上がりです。

2. 遺言書で「分けにくい財産」の行き先を決めておく

不動産は物理的に分けられないため、遺産分割で最ももめやすい財産です。誰に引き継がせるかを遺言（公正証書遺言が確実です）で決めておくだけで、残された家族の負担は大きく減ります。あわせて、代償金や納税資金をどう用意するかまで設計しておくと、より実効性が高まります。

3. 「持ち続けるか、生前に売るか」を一度シミュレーションする

将来誰も住む予定がない家なら、生前に売却して現金化しておくほうが、分けやすく、居住用財産の3,000万円控除（マイホーム売却時の特例）を使える可能性もあります。もちろん、住み続けたい気持ちや小規模宅地等の特例との兼ね合いもあるため、一般には「税・住まい・家族の意向」の3点をセットで比較検討することになります。ここはまさにFP的な設計の領域です。

まとめ：不動産相続は「期限のあるプロジェクト」として動く

不動産相続は、登記（法務）・税金・売却査定と、複数の専門領域にまたがるのが厄介なところです。裏を返せば、入口で全体像を整理してくれる相談先が一つあるだけで、進み方はまったく変わります。

お知らせ一覧はこちら