実家を相続する前に確認したい5つのこと|千歳・恵庭エリアの実情を踏まえて解説

「実家のこと、そろそろ考えないとね」

お盆や年末に顔を合わせたとき、そんな会話が出たまま、結論は出ずに一年が過ぎていく——。千歳・恵庭エリアの不動産の現場にいると、この「先送りの一年」が積み重なった末のご相談を、本当によくお受けします。

北海道の実家相続には、他の地域とは少し違う事情があります。

子世代は札幌や首都圏で暮らし、親の家は千歳・恵庭・苫小牧といった札幌近郊のまちに残る。雪国ゆえに、空き家は放置した分だけ傷みが早い。その一方で、千歳のようにラピダス進出で地価が動き、「実家が思わぬ資産になっていた」というケースも出てきています。つまりこの地域では、同じ“実家”でも、動き方次第で結果が大きく分かれるのです。

この記事では、次の3つをお伝えします。

読み終えたとき、「うちの場合、最初の一手はこれだ」と言える状態を目指して書きました。

実家の相続が難しくなっている3つの背景

まず、なぜ今、このエリアで実家の相続が悩みのタネになりやすいのか。背景は大きく3つあります。

1つ目は、親と子の「住む場所のズレ」です。北海道では進学・就職を機に札幌へ出る流れが長く続いており、親の家と子の生活圏が離れているご家庭が多数派です。離れて暮らしていると、家の状態も、ローンや権利関係も、把握しないまま相続の日を迎えがちです。

2つ目は、雪と寒さです。本州なら「空き家でもしばらくは持つ」ことがありますが、北海道では冬を一度越すだけで、水道管の凍結破損や落雪による損傷、湿気による傷みが進むことがあります。誰も住まない家の管理コストと劣化スピードは、雪国では本州の比ではありません。これは、私自身が物件を所有・管理する中で毎年痛感している現実です。

3つ目は、エリアによる明暗の分かれ方です。同じ札幌圏でも、千歳や恵庭、北広島のように企業進出や再開発で需要が伸びている街と、買い手・借り手を見つけにくい地域が、はっきり分かれてきました。さらに言えば、同じ市内でも駅や生活利便施設からの距離で評価は大きく変わります。「実家がどちら側にあるのか」を知らないまま相続すると、判断をすべて後手に回すことになります。

この3つの背景を頭に置いたうえで、実際のつまずきを見てみましょう。

よくある3つのつまずき｜相続の現場から

ここでは、千歳・恵庭エリアでご相談の多いパターンを、架空の事例として3つご紹介します（いずれも実際のご相談によくある構図を組み合わせたもので、特定のお客様の事例ではありません）。

ケース 1札幌在住の長男が、千歳の実家を「とりあえずそのまま」に

お父様が亡くなり、千歳の戸建てを札幌在住の長男が引き継いだケース。「落ち着いたら考えよう」と1年置いたところ、冬の間に水道管が凍結破損し、雪解け後に室内の傷みが見つかりました。修繕費をかけて貸すか、現状のまま安く売るか、選択肢が狭まってからの判断になってしまいました。

ケース 2道内外に散らばった3兄弟、実家の「分け方」が決まらない

相続人は札幌・東京・千歳に住む3兄弟。実家は現金のように3等分できず、「売って分けたい」「思い出の家を残したい」「貸して収益にしたい」と意見が割れました。結論を先送りして共有名義にしたものの、売るにも貸すにも全員の同意が要るため、誰も動けない状態が続いています。この間にもし次の相続が起きれば、共有者はさらに増え、話し合いはもっと難しくなります。

ケース 3ローンの残る賃貸アパートを引き継いだが、手残りが読めない

恵庭市内の賃貸アパートを、ローン残債ごと相続したケース。原則として、ローンなどの債務も相続の対象になります。家賃収入があるから大丈夫と考えていたものの、空室と修繕が重なると、返済と維持費で収支はぎりぎり。しかも金融機関のローンは、相続人が同じ条件で引き継げるとは限らず、審査や手続きが必要になる場合があります。

確認は「お金・人・手続き」の3本柱で｜相続前の5つの確認事項

3つのケースに共通するのは、問題が起きてから調べ始めている点です。確認すべきことは、実はそれほど多くありません。「お金」「人」「手続き」の3本柱、合計5つに整理できます。

柱	確認すること	放置した場合に起きやすいこと
お金	① ローン残債・団信・引き継ぎ条件	返済負担の想定外の承継（ケース3）
お金	② 年間維持費（税金＋管理＋冬期対策）	収入ゼロのまま支出が続く（ケース1）
人	③ 分け方の方針（誰が・どう引き継ぐか）	共有名義で資産が動かせなくなる（ケース2）
お金×人	④ 今の相場と売りやすさ	納税・現金化の計画が立たない
手続き	⑤ 登記名義（先代名義のままでないか）	売却不能・過料の可能性・権利の複雑化

④と⑤は、ケースには出てきませんでしたが重要です。

④ 今の相場と売りやすさ

不動産は、売りたいときにすぐ売れるとは限りません。相続税の申告・納付期限は一般に10か月以内とされており、「実家を売って納税資金に」と考えている場合、売却がそれに間に合わない可能性があります。相続前に一度査定を受け、「いくらで・どのくらいの期間で売れそうか」を把握しておくと、あらゆる計画が具体的になります。査定を受けても売る義務はありません。

⑤ 登記名義

相続登記（名義変更）は2024年4月から義務化されています。取得を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になり得ます。義務化前の古い相続——「祖父名義のままの土地」など——も対象で、経過措置の期限は2027年3月31日とされています（※適用の詳細は法務省の公表情報をご確認ください）。郊外には先代名義のままの土地が珍しくなく、名義が整っていないと売却も担保設定もできません。

「動かせる資産」かどうかの見極めを

5つの確認を終えたら、最後に問いかけてほしいことがあります。それは、その実家が「動かせる資産」かどうかです。

貸し手や買い手の需要があるエリアの物件なら、「住む・貸す・売る」のどれでも選べます。選択肢が多いほど、家族の事情の変化にも対応できます。逆に、需要の乏しい立地・状態の物件は、持ち続ける判断しかできない「動かせない資産」になり、維持費だけが出ていきます。

そして千歳・恵庭エリアは今、この見極めの物差し自体が動いている地域です。ラピダス進出を背景とした転入や企業進出で賃貸・売買の需要が広がり、数年前なら「貸すのは難しい」と判断された物件に借り手がつくケースも出てきています。一方で、同じ札幌圏でも需要の戻らない地域はあり、市内でもエリア差は小さくありません。

だからこそ、古い相場観や思い込みではなく、今の需要に基づいた判定が必要です。もし「動かせない資産」側だと分かった場合も、生前であれば、売却して現金化する・需要のある資産に組み替えるといった打ち手があります。相続後より生前のほうが、選べる手は多いのです。

なお、不動産での相続そのものには、一般に現金より相続税評価額が低くなる傾向がある、収益資産として次世代の経済基盤になり得る、インフレ下で価値が目減りしにくいとされる、といった利点もあります（評価や税の適用は個別事情によるため、具体的な判断は税理士への確認をおすすめします）。利点を活かせるかどうかは、結局のところ「動かせる資産を、整理された状態で引き継げるか」にかかっています。

時間こそ最大の味方｜今日からのタイムライン

相続の準備は、早いほど選択肢が増えます。「いつ・何を」の目安を整理します。

時期	やること
生前（今）	5つの確認（残債・維持費・分け方・相場・名義）／家族での方針共有／必要なら生前の売却・組み替え
相続発生〜3か月	財産と債務の全体把握（相続放棄の判断は一般に3か月以内のため、債務が大きい場合は特に急ぐ）
〜10か月	遺産分割協議／相続税の申告・納付（該当する場合）
〜3年	相続登記の申請（義務）
冬が来る前に	空き家になった実家の水抜き・雪対策・見回り体制の確保（北海道では毎年の必須事項）

最後の行は、雪国ならではの項目です。相続のカレンダーに「冬」を入れておくこと——これだけで、ケース1のような損失はかなり防げます。

すべてを一度にやる必要はありません。5つの確認のうち「答えられない項目がどれか」を知ること自体が、対策の第一歩です。

まとめ：実家の相続は、“相続前”が勝負

コラム一覧はこちら